本港商廈租金持續向下。8月整體甲級寫字樓平均呎租約48.8元，按月再挫約1.3%，跌幅為今年2月後的6個月最大，已連跌28個月。不過，市場錄得約33.51萬方呎淨吸納量，創年初至今單月新高。

寫字樓空置率降 中環回升

仲量聯行昨發表的《香港地產市場觀察》報告指出，截至上月底整體市場空置率由約13.7%，微跌約0.3個百分點至約13.4%。分區方面，尖沙咀和九龍東空置率分別下跌至約9%和18.4%。灣仔/銅鑼灣空置率保持不變。不過，中環空置率回升至約12.1%，屬唯一比率上升的地區。

該公司香港董事總經理兼商業部主管鮑雅歷表示，市場開始出現大型租戶願意落實租賃寫字樓，推動上月的寫字樓淨吸納量。而市場仍主要由希望提高工作空間質素，以及節省成本的需求所帶動，因此，港島東的空置率持續出現改善。其中一個受市場注目的成交為中國工商銀行（亞洲）租用紅磡海濱廣場一座145,000方呎樓面，計劃將業務部門由觀塘搬遷至該區。

仲量聯行資深董事鍾楚如指，上月整體租金按月繼續下跌，主要分區市場中，中環和九龍東租金分別下跌約1.5%和約1.8%。灣仔/銅鑼灣和港島東租金則下調約0.6%及約2.2%。

市場有兩層交吉商廈推出放售。中原（工商舖）謝立生稱，九龍灣企業廣場一期一座21樓及19樓，面積約19,872方呎與12,309方呎，意向價分別約1.23億元及7,139萬元。

增至11.7% 涉874個 旺角最慘

零售業及消費市道前景不明朗，不少商戶縮減業務，令街舖空置惡化。有報告指，截至今年第三季，本港4大核心購物區舖位空置率漲至約11.7%，創3年半新高，共錄得874個吉舖，較首季大增154個，當中，以旺角吉舖有309個最多。

美聯工商舖昨公布《香港主要購物區街舖空置及商戶分布調查報告》，該統計涵蓋241條街道共10,907個街舖（4大核心區佔7,455個；元朗及上水分別佔2,607個與845個)。

非中式餐館結業最嚴重

該公司行政總裁盧展豪指出，近半年間，餐飲、服裝、建材及食品等行業的商戶都在收縮業務，令街舖空置增加。截至第三季為止，4大核心區吉舖數目較第一季激增約21.4%。上述旺角的舖位空置率約8.9%，半年升約2.1個百分點，而尖沙咀空置舖位有230個，為核心區次高，空置率約15.4%，較首季多約3個百分點。

中環吉舖則有193個，空置率約13.8%，增約一個百分點；空置商舖較少為銅鑼灣，有142個，惟空置率約13.2%，上升約2.4個百分點。民生區方面，第三季元朗區及上水區的空置率分別約10.2%及9.1%，較首季增加約3.1個百分點及約0.6個百分點。

美聯旺舖首席營業董事江靜明指，在汰弱留強的趨勢下，4大核心區及民生區的餐廳皆難以抵擋市場的激烈競爭，導致相關商戶數量大幅減少。截至第三季，核心區餐飲業商戶為2,001間，較首季減少56間。

當中，非中式餐館的結業情況最為嚴重，由609間跌至557間，減少52間；而中式餐館及飲品外賣店各減少9間。不過，其他如小食或食品外賣店及酒吧，則增加約17間。元朗區飲食行業亦面臨激烈競爭，餐飲商戶數量較第一季減少24間，中式餐館和非中式餐館均相繼結業。

按區域劃分，核心區中只有中環的餐廳數量增加，其餘3個核心地區均減少。跌幅最大為旺角區，餐廳數量減少27間，降至704間；其次是尖沙咀區和銅鑼灣區，分別減少19間和11間。

至於第三季核心區吉舖最多街道，仍是尖沙咀加連威老道，有多達32個空置商舖，該街道空置率為32.7%。其次是旺角通菜街同有32個，空置率約10.6%。

今年核心區舖租料插10%

盧展豪預期，新興品牌湧現，令餐飲業競爭維持激烈，將繼續有餐飲品牌因不敵競爭而被淘汰，主打本地消費的民生類行業將繼續受壓，若行業未能作有效轉型以適應市場變化，預料行業將繼續面臨來自內地的競爭。展望未來半年，本港街舖空置率仍然面臨挑戰，料將在高位徘徊。

他預料，核心區今年舖租將會下跌約10%，民生區舖租跌幅會較溫和，但全年仍會跌約5至10%；至於美國聯儲局在9月減息半厘，相信政策只能令目前舖價的跌幅放緩，今年整體商舖售價仍將跌約一成。

利嘉閣(工商舖)地產表示，尖沙咀金馬倫道19至21號地下A號舖，建築面積約800方呎，意向價4000萬元，呎價約5萬元。

該行指出，上述舖位現由甜品店承租，每月租金約10.6萬元。若按上述意向售價計算，回報率可達3.18厘。該舖坐落金馬倫道中段，地鐵站出口直達，附近特色食肆林立，包括網紅打卡食肆及港式燒味店等，成功吸引大量旅客前來打卡和消費，帶動區內的人流上升，亦成功帶動此段金馬倫道舖位的租金，在疫情過後錄得顯著升幅。 

美聯工商表示，葵芳新都會廣場2座高層單位，面積5385方呎，業主意向售價約3769.5萬元，呎價約7000元。

該行指出，新都會廣場第2座是區内地標甲級商廈，基座設有大型商場，為區內核心消費熱點，大廈設有蓋天橋連接港鐵葵芳站。大廈外牆採用玻璃設計，大堂雲石設計高貴典雅，是次放售單位位處高層，三面單邊，設企理寫字樓裝修，可一併3個相連單位或按原則分為3個單位出售，以交吉形式交易。

大廈有4部載客升降機，地庫設大型停車場，提供充足車位。單位為罕有放盤，叫價低水，相信短期內將吸引投資者或用家趁低吸納。

市場資料顯示，大廈對上一宗成交亦是高層單位，建築面積約3173方呎，以2550萬售出，呎價8073元，可見是次單位業主叫價低於市價水平。

坐落港島赤柱村道44號的瑪利諾神父宿舍，早前已獲批活化及作住宅發展用途，最新向城市規劃委員會遞交申請，擬議增加住宅發展密度兩成至約74,069方呎，提供單位維持23伙。

上述項目為評級一級歷史建築物，建於1935年，地盤面積約82,298方呎，屬其他指定用途註明「住宅發並保存歷史建築物」地帶，2021年底已獲批在主樓以外，在東面及西面兩座增建延伸建築物，並以地積比率約0.75倍，提供共約61,722方呎住用樓面；而最新申請擬議放寬地積比率至0.9倍，並略為放寬建築物高度約0.4米主水平基準以上，以及將上蓋面積限制由約30%，增加兩成至約36%，物業層數及住宅單位維持3至4層與23伙，單位平均面積約2,947方呎。而停車位則由44個增至56個。

是次亦建議加強瑪利諾神父宿舍歷史導賞，在獲批的規劃申請中，主樓教堂和圖書館主要用於容納公用和機電設施，兩個各約237方呎的小區域，保留用於設立展板，以展示宿舍的歷史、文物和保育元素。申請人提議將教堂(地下和一樓面積約3,208方呎)，設立為文物展示室供公眾參觀，申請人亦打算將公眾免費導賞，由每年8次大幅增加至12次。

屋宇署7月共批出6份建築圖則，其中，九龍區佔2份，新界區有4份。批出圖則包括兩項住宅及商住發展、1項商業發展，以及3項社區服務發展。

當中包括九龍建業(00034)旗下牛池灣清水灣道35號的聖若瑟安老院舊圵商住重建項目，最新獲批出建築圖則的重大修改，准建5幢54層高住宅大廈，建於8層平台及4層地庫之上，提供共2,152,134方呎樓面，其中，住宅樓面佔約1,476,512方呎，商用及非住宅樓面則達約675,621方呎，包括安老設施及幼稚園等。

項目早年曾獲批建5幢55至58層高住宅大廈，另設7層平台及4層地庫，反映最新圖則住宅層數最多減少4層。而非住宅樓面則較前減少約1萬方呎。

該項目早於2021年完成補地價，涉及金額約96.58億元，平均每方呎樓面補價逾4,400元，可建住宅單位逾5,000伙。

另外，新鴻基地產(00016)或有關公司的元朗下高浦村項目，坐落位置毗鄰爾巒，亦獲該署批出最新建築圖則，准興建3幢17層高住宅大廈，設於1層地庫之上，總樓面面積約250,794方呎。比較逾兩年批出的圖則多建1層。資料顯示，項目將提供約561個住宅單位。

上環信德中心商場共130間商舖被接管人推出放售。高力獲委託代理公開招標形式出售該區信德中心商場3樓一籃子商舖，物業將以現狀及部分連租約形式出售。是次出售部分為商場3樓部分的澳門廣場，總建築面積逾20,000方呎，現時租戶大多以餐飲、醫療及美容為主。

高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，信德中心作爲上環甲級商廈，坐落於上環港鐵站上蓋及巴士總站旁，毗鄰西區海底隧道，貫穿港九新界各地。整項建築物包含東西兩座辦公大樓及基座商場，並附設停車場。

基座商場3樓連接港澳碼頭上落客區，屬過境人士必經之地；同時中區行人天橋接駁商場位置，連接中上環多個主要地區，直達國際金融中心及機場鐵路香港站；而前往中環核心商業區，亦只需數分鐘之步程。

美國聯儲局上周減息半厘後，續有發展商加快新盤推銷步伐；東立地產旗下、已屆現樓的港島南區壽臣山洋房項目南天第，今日向傳媒展示2號洋房；東立地產部總監陳玉成指，項目至今已獲逾50組買家參觀，較傾向整個屋苑出售，意向價約10億元。

陳續指，內地新近減息，加上美國聯儲局減息幅度較預期大，本港亦較預期快跟隨減息，估計明年至2026年豪宅、民生住宅的成交量將回升，樓價亦可望反彈，其中豪宅市場由於供應減少，及租金升幅顯著，料將有利樓價回升。

至於南天第，共設3幢洋房，2號洋房實用面積4004方呎另連1795方呎花園和私家泳池，屬3房3套設計，並連停車庫。

新盤貨尾量多，發展商建屋速度減慢。屋宇署公布，今年7月份共批出6份建築圖則，其中兩項為商住項目，1份項目屬商業發展、及3項社區服務發展。

預計將是東九龍市區最大型重住宅發展項目、九建（0034）旗下牛池灣清水灣道35號，今年7月獲批建圖則，將准建5幢54層高（在8層平台及4層地庫之上），住宅樓面逾147.64萬方呎，非住用樓面67.56萬方呎，總樓面215.2萬方呎。

資料顯示，九建於2021年10月以逾96億元完成項目補地價，以重建樓面逾216萬方呎計，每呎樓面補價4464元，屬歷來市區最大宗補地個案。

另外，新地（0016）旗下元朗錦田下高埔項目，其建築圖則有輕微修訂，現獲准建3幢17層高住宅大廈，較2022年1月獲批3幢16層高住宅大廈，各座增加一層，但總樓面仍維持在25萬方呎。

第一太平戴維斯承業主命出售上環信德中心西翼35樓連兩個車位。物業建築面積約22111方呎，以現狀連同現有租約出售。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，美國聯邦儲備局剛宣布減息，即將進入減息周期，預計息率將來會再減一厘左右，刺激物業成交。物業現時意向呎價約3萬元，總額約6.63億元。相比去年鄰廈招商局以每方呎約3.2萬元出售的單位，由於此物業是原裝呎數，非常實用，物業的性價比極具吸引力；加上該廈高層全層一向惜售，近20年來更是首次出售。物業為極罕有高層，坐享開揚維多利亞港海景。

資料顯示，紀惠集團或相關人士在2004年，以約1.1億元購入上述全層寫字樓，按現意向價相對其在20年前購入價高5.5億元或約5倍。